Comment trouver un bien immobilier vraiment rentable ? La méthode étape par étape

Tu veux investir dans l’immobilier, mais tu galères à trouver des biens vraiment rentables ? Tu scrolles des heures sur Leboncoin, tu repères des annonces sympas, mais au moment de sortir la calculatrice… tu te demandes si ça vaut vraiment le coup.

Bonne nouvelle : dans cet article, je vais te partager la méthode complète pour dénicher des biens à fort rendement, analyser leur rentabilité et surtout éviter les pièges classiques.

👉 Que tu débutes ou que tu sois déjà investisseur, tu repars avec un plan clair, applicable et efficace. Si tu préfères la version vidéo pour avoir des explications encore plus détaillée sur la méthode, tu la trouveras ici : https://www.youtube.com/watch?v=jzEhC91Be1E&t=357s

1. Comment analyser un bien immobilier : les 3 indicateurs clés

Avant de courir après “la bonne affaire”, tu dois savoir ce qu’est un bien rentable.

Tout commence par les chiffres.

🔹 La rentabilité brute

C’est l’indicateur le plus basique, utile pour filtrer rapidement les annonces.

Formule : Loyer annuel / Coût total d’acquisition

Exemple :

  • Prix du studio : 100 000 €
  • Frais de notaire : 8 000 €
  • Travaux + frais annexes : 5 000 € 👉 Coût total : 113 000 €

Loyer mensuel : 700 € → soit 8 400 € par an
➡️ Rentabilité brute = 8 400 / 113 000 = 7,43 %

👉 C’est une bonne première indication, mais attention : c’est trop approximatif si tu t’arrêtes là.

Ordres de grandeur à retenir :

  • < 4 % : faible, bien trop patrimonial
  • 4 à 6 % : moyen, peu de cashflow
  • 6 à 8 % : intéressant selon l’emplacement
  • 8 à 10 % : bonne rentabilité
  • 10 % : excellente affaire (rare, souvent créée par négociation ou travaux)

🔹 La rentabilité nette-nette

C’est là qu’on affine, en déduisant toutes les charges et les impôts.

Formule : (Loyer annuel – charges – impôts) / coût d’acquisition

Exemple :

  • Charges annuelles (copro, taxe foncière, entretien…) : 2 800 €
  • Impôts : 600 € ➡️ Rentabilité nette-nette = (8 400 – 2 800 – 600) / 113 000 = 4,42 %

👉 Tu vois la différence ? Sur le papier, ton bien pouvait sembler rentable, mais la réalité est bien différente.

🔹 Le cashflow (flux de trésorerie)

C’est l’indicateur le plus concret :

👉 Est-ce que ton bien met de l’argent sur ton compte chaque mois… ou t’en coûte ?

Formule : Loyers – mensualités de crédit – charges mensuelles – impôts mensuels

Exemple :

  • Loyers : 700 €/mois Crédit (113 000 € sur 25 ans à 2,5 %) : 539 €/mois
  • Charges mensuelles : 233 €
  • Impôts : 50 € ➡️ Cashflow = –122 € / mois

👉 Ce bien te coûte donc chaque mois. Est-ce grave ? Pas forcément : tout dépend de tes objectifs.

2. Fixer tes objectifs avant d’investir

  • 🎯 Objectif patrimonial → accepter un cashflow neutre ou légèrement négatif, mais viser la valorisation du bien dans le temps.
  • 💸 Objectif cashflow → privilégier les biens à fort rendement, qui dégagent un excédent chaque mois.

⚠️ Important : pense long terme. Un bien négatif aujourd’hui peut devenir positif demain (renégociation de crédit, hausse des loyers, baisse des assurances…).

3. Où trouver les bonnes affaires immobilières ?

On dit souvent :

“La bonne affaire se fait à l’achat.”

Et c’est vrai. Acheter en dessous du prix du marché, c’est :

  • une marge de sécurité immédiate,
  • une rentabilité plus forte,
  • un meilleur dossier pour la banque.

🔎 Les types de biens rentables

  1. Biens avec travaux : plus de négociation, plus-value après rénovation, optimisation fiscale.
  2. Biens de vendeurs pressés : plus ouverts à la négociation.
  3. Biens à réaménager : divisions, colocation, optimisation de la surface.

🔎 Où chercher concrètement ?

1) Off-market (les pépites cachées)

  • Réseau d’agents immobiliers
  • Artisans (souvent informés avant tout le monde)
  • Notaires, entourage, relations…

👉 L’avantage : moins de concurrence, mais ça demande du réseau et du temps.

2) On-market (les annonces publiques)

  • Sites classiques : Leboncoin, SeLoger, Bien’ici…
  • Sites d’agences immobilières
  • Outils spécialisés (screeners) comme ImmoScan ou Lybox : ils filtrent automatiquement les meilleures affaires et te font gagner un temps énorme.

4. Les 3 principes clés à retenir

1️⃣ Une bonne affaire se fait toujours à l’achat. Si tu surpaies, aucun miracle ne corrigera ça.

2️⃣ Rentabilité = implication. Plus tu veux du rendement, plus tu devras gérer (travaux, locataires, fiscalité).

3️⃣ Le financement est le nerf de la guerre. Maîtrise les règles bancaires, c’est ce qui conditionne ta capacité à enchaîner les investissements.

Conclusion

Trouver un bien immobilier rentable, ce n’est pas une question de chance, mais de méthode :

  • Analyse des chiffres (brut, net, cashflow)
  • Définition de tes objectifs (patrimonial ou cashflow)
  • Recherche structurée (on-market + off-market + outils spécialisés)

Avec cette approche, tu maximises tes chances de dénicher la vraie bonne affaire qui te permettra de bâtir ton patrimoine et de tendre vers la liberté financière.

👉 Si tu veux aller plus loin, j’ai préparé une formation 100 % gratuite qui t’apprend à définir ta stratégie d’investissement globale et optimisée : https://go.academiedesinvestisseurs.com/opt-in-ads

⚠️ Disclaimer : Cet article est éducatif et informatif. Il ne constitue pas un conseil en investissement. Investir comporte des risques. Tu es seul responsable de tes décisions financières